Как уменьшить риски при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником

Как купить квартиру, если собственник ребенок

Таким же образом поступают и в тех случаях, если у несовершеннолетнего есть и другая недвижимость, кроме той, которая является предметом сделки. Помимо этого, родители или опекуны должны обязательно оформить нотариально заверенное разрешение на продажу квартиры.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником всегда представляет определенный риск для покупателя.

Тем не менее, зная, какой перечень документов необходим для такой сделки, покупатель будет иметь возможность проверить их наличие и правильность оформления, тем самым максимально обезопасив себя от дальнейших проблем. Как упоминалось выше, важнейшими документами при купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками являются постановление органов опеки и нотариальное разрешение родителей или других законных представителей ребенка.

Помимо этого, в обязательном порядке на сделку должны быть предоставлены следующие бумаги:

Риски при покупке квартиры

1. Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.

1. Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость у других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

После вступления в брак.
Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого.

Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки.

Особенности сделки по покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

В документах на жилье указано, что к владельцам они не относятся.

При этом проживать там можно без проблем.

Однозначного мнения по поводу таких случаев нет, но в дальнейшем есть риск оспаривания такой сделки.Если покупка жилья осуществлялась через материнский капитал, то несовершеннолетние дети должны получить долю от этого имущества. В расчет берутся дети, которые были у семьи на время получения капитала.

В случае, когда этого не было сделано, а к собственникам относятся только родители, имеет место нарушение прав.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже

Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.При этом надо учитывать, что:

В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования

Несовершеннолетний собственник квартиры – в чем нюансы?

Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан.

Раньше все сделки с их участием нуждались в разрешении от этого органа. Но в дальнейшем некоторые сделки оставлены на усмотрение законных представителей.

продажа квартиры с несовершеннолетним собственником; продажа части квартиры, которая находится в собственности ребенка малолетнего, несовершеннолетнего или недееспособного; продажа приватизированной квартиры, в которой проживают или принимали участие малолетние дети; обмен квартиры или части жилой площади с несовершеннолетними детьми; сдача жилплощади в аренду; любые сделки с недвижимостью, в которой выступают недееспособные граждане, дети, лишенные опеки, дети, находящиеся под опекой; отчуждение, передача, раздел, отказ от прав жилого имущества или его части, принадлежащей малолетнему собственнику.

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то об этом нашего дежурного . Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

1. 

   Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

2. 

   Москва и область: +7-499-938-54-25

3. 

   Федеральный: +7-800-350-84-02

Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать.

Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время.

Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры; 3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения.

Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке; 4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц.

Обратите внимание на его адекватность.

В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Пример требований Органов опеки и попечительства Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде.

Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости. Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем.

Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире. Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город.

Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю.

Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России. Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.