Договор будущей аренды

Концепция аренды будущей недвижимой вещи: практические аспекты реализации

Владение имуществом можно охарактеризовать через добросовестность вовлечения вещи в оборот, наличие материальной связи лица с вещью. предоставляет возможность заключения договоров аренды будущей вещи, которые de jure не являются собственностью на момент сделки. Отметим, что законное владение по ряду причин может и не стать зарегистрированным правом собственности в будущем.

При этом, заключая договор аренды, стороны определяют существенные обязательственные эффекты данной сделки, возникает обязательственное право требовать ее исполнения.

Моментом возникновения вещного эффекта является оформление права владения вещью, то есть государственная регистрация права собственности или перехода права собственности на вещь. Если договор аренды не был исполнен по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возмес­тить арендатору убытки, причиненные

ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.

п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи.

168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п.

4 ст. 20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающие распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство

Он достаточно подробно урегулирован в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), изучен в доктрине, а судебные толкования носят устойчивый характер.

Но для гражданского оборота свойственна динамичность: в практике возникают новые отношения, которые не урегулированы действующим законодательством. В рамках договора аренды таким острым вопросом является возможность заключения договора аренды недвижимости, которая будет создана в будущем.

В свою очередь, будущие собственники (арендодатели)

Аренда недвижимости, которая будет создана в будущем

Мысль о возможности существования договора купли-продажи будущей недвижимости доминировала в виду того обстоятельства, что суды придавали первостепенное значение мысли, изложенной в статье 209 ГК РФ в соответствии с которой: Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом Опираясь на эту норму, суды исходили из того, что заключение договора купли-продажи недвижимой вещи, собственником которой субъект еще не является, противоречит закону и не может рассматриваться как допустимое. Почему так было раньше и почему стало возможно по-другому после выхода ПП ВАС №54 в 2011 году?

Вопрос напрашивается сам собою, учитывая, что никаких изменений в гражданское законодательство при этом внесено не было. Да, действительно содержание статьи 209 ГК РФ не поменялось, но поменялся взгляд на толкование ее положений. Каким образом? До выхода ПП ВАС №54 толкование положения

Аренда будущего объекта недвижимости

В определенных случаях в предварительный договор включают условие о доступе в помещение, фактически прикрывающее невозможные до введения здания в эксплуатацию арендные отношения.

На практике такой «гарантирующий механизм» не всегда работает, т.

к. предварительный договор является лишь обязательством по заключению основного договора в будущем, но не обязательством по созданию объекта и приобретению на него права собственности, необходимого арендодателю для сдачи объекта в аренду. Кроме того, согласно п. 3 ст.

Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3. Права и обязанности сторон 3.1. Арендатор имеет право: 3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору. 3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества. 3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта: — производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.п.

Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы. Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи.

При этом суд выделяет два вида ситуаций: — нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено); — у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии

Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

То есть Президиум ВАС негласно узаконил сдачу в аренду объектов незавершенного строительства. В 2015 году Пленум Верховного суда разъяснил, что правомерно возведенное здание (сооружение) считается объектом недвижимости в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п.

52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).